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多地将征房屋租赁税 稳定房租需加大供给

来源:中卫房产网发布:中卫房产网点击:226发布时间:2013-1-12 12:20:17
摘要:据经济之声《央广财经评论》报道,继上海、深圳、沈阳之后,武汉、西安、合肥等多个城市这几天也都出台或修订了房屋租赁管理办法,按照房租的一定比例征收房屋租赁税,这让租客开始担心房东又开始涨价借口,担心这种租赁税会转嫁到租客身上。

据经济之声《央广财经评论》报道,继上海、深圳、沈阳之后,武汉、西安、合肥等多个城市这几天也都出台或修订了房屋租赁管理办法,按照房租的一定比例征收房屋租赁税,这让租客开始担心房东又开始涨价借口,担心这种租赁税会转嫁到租客身上。

以 武汉为例。按照《武汉市房屋租赁管理办法》的规定,房东对出租房屋备案后,需要根据不同综合税率缴纳相关房屋租赁税。据统计,武汉一、二、三居室的平均租 金为每月1542元、1790元和2450元。如果加上税费,一套房子光房屋租赁税这一项,每年就得800到1200元,相当于每月多交100元。

虽 然房租税的缴税主体是业主,但实际上,大多数房东都会把这部分成本转嫁给租客。武汉当地房产公司的置业顾问说,房东很可能会直接提高租金来缴税。看起来, 房东交税、租客“埋单”,这很可能会成为“伤不起”的租房一族又一块“心病”。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭就这个话题发表他的 观点和看法。

房租主要受供求关系影响 征收租房税不一定导致房租上涨

对于房屋租赁税,相 当多的房东坦承,征税后,首先会保证自己的收入不减少。打个比方,就像去餐厅吃饭,开发票税收也是计在顾客身上,如果不要发票就给打折,开了发票就不打 折。这样听上去,把租房税转嫁给租客似乎也理所当然。但是,这样一来,房租应声上涨是不是具备了非常大的可能性?

杨红旭:税收是一种调整收 入包括财富的机制,一般而言,增加税负从长期来看会增加商品的交易成本,但是短期而言商品的价格和商品的租金,它主要受市场供求关系影响。假如说一个地区 出租房比较多,出租房是供大于求的,税种多也不见得房东就能够把这个税负增加到房客头上,因为这是一个市场交易和市场博弈的过程。

中国的房 东们把自己的房屋出租之前一直是有税的,比如说营业税、个人所得税还有房产税,按照1986年的房产税条例,对于个人的非营业性房产是免征的,你把房屋出 租就是营业性的房产,是要征房产税的。以前大概有好几个税种,现在有些地方政府统一成了一个税种,像上海几年前就开始把个人房屋出租环节,按照5%的综合 税率把几个税种捏合到一块。但是很多年来,个人出租房屋按规定是需要把交易合同给政府部门备案的,但是房东、房客们都不愿意去备案,这样的话就政府根本不 知道,所以也无法去收税。我认为现在推出这个税并不一定是要增加多少交易成本,政府的政策应该是通过这样的税收把这些交易纳入到政府监控范围之内。同时税 收税率不要太高,要引导交易双方愿意去备案,去纳税。

出台房屋租赁税,地方政府会不会借此来增加当地的财政收入?

杨红旭:中国跟房地产有关的税基本上都是地方税种,如房产税、土地增值税等等,大部分都是地方的税种。通过这样一个环节的话,如果真能够把税收起来,确实是能够增加地方财政收入的。

租赁合同可考虑采用网上备案方式

事 实上,早在2010年,财政部、国税总局就联合公布了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》的规定,要求对个人出租住房,不区分用 途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,但是房屋租赁税一直没能大规模推开。这笔税收被卡住了脖子,主要遇到了哪些方面的困难?

杨 红旭:主要还是政府管理有问题,没有强制性的措施。租赁合同不备案,政府有什么惩罚呢?没什么惩罚。税种监管不利。为什么很多老百姓不愿意去租房呢?原因 很多。在中国作为房客会很难受,很被动,因为房东会说房价涨了,我要卖房子了,你就不要租我的房子了,所以中国房客的利益没有保障,导致这个市场的秩序比 较混乱。

我认为政府要加大监管力度,同时还要降低门槛。政府说交易合同、租赁合同必须要去政府部门去备案,我认为网上备案就OK了,你要让 这些房东房客签完合同之后,可以很方便地备案,完全可以通过网上操作,这是第一。第二,政府部门管不了房东房客,但是可以管作为双方交易中介的中介组织, 合同必须备案,否则我就去罚你这个中介组织了。通过这两点来降低备案的门槛,增加便利程度,加强对中介机构的监管管理,这样我认为有助于提高备案率。

稳定房租需加大住房保障 增加市场供给

如果短期内房屋租赁税开征的话,很多人觉得房租的价格会上涨,有没有办法把房租的价格稳定下来呢?

杨 红旭:房租跟房价一样,主要是一个市场的机制调节价格,我认为我们可以借鉴一下房价原理。一方面要加大住房保障,加大廉租房、公租房这两块的保障力度,使 部分收入比较低的群体能够通过这样一个政府保障解决他们的租赁需求。另外一方面,对于市场化的租赁我认为主要是增加供给,比如说很多炒房者手里有房子,宁 可空着也不愿意出租,我们就要通过税收把空置房源推向市场,再比如很多集体包括企业的一些房源也可以非常便利地面向市场进行供应。我认为维护房租稳定第一 是要解决保障性的租赁房,第二重在增加市场化的租赁房。通过这两方面调节租房价格,然后再去抑制所谓的一些市场秩序比较混乱,交易合同违法违规的行为。

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