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调整保障房政策 加快公租房建设

来源:中卫房产网发布:中卫房产网点击:1006发布时间:2013-5-9 16:35:55
摘要:收入差别过大是我国面临的严重问题,影响到我国的社会稳定和经济的可持续发展。住房问题则是造成目前分配差距过大与分配不公的重要因素。通过政府提供公租房,可以有效地改善收入分配不公的问题。
    房价居高不下是目前中国房地产市场面临的突出问题。这一问题与1998年开始的住房制度改革的缺陷有密切关系。当时的改革在把住宅私有化作为改革唯一出路的同时,忽视了住房租赁市场的建立与培育,从而使得买房成为居民解决居住问题的唯一选择。这既是造成我国自有住房率高达82%(美国只有61%)的基本原因,也使我国住房买卖市场的刚性需求居高不下。
 

 
    完善住房制度改革是结构调整与深化改革的一项重要任务
 
 
    近年来,我国把建立城镇保障性住房制度作为促进房地产市场健康发展的一项重要举措。然而应该看到,目前的保障性住房是以中低收入居民为对象的,无法满足一般无房户的住房需求。特别是,目前的保障性住房建设除了非常少量的廉租房和公租房之外,大量的经济适用房、限价房仍然是以房屋出售为目的,而非用来出租。因而,保障性住房多数都成了房主的自有住房,不能进入租赁市场,对抑制房价的作用有限。
 

    多年来,国家为了抑制房价,采取了一系列行政性举措。这些举措在抑制投机、抑制房价上起到了一定作用。但这些举措,一方面,难以根本改变房价过高的问题,另一方面,其所带来的负面影响不容忽视,即直接导致房地产开发商投资不足。房地产业作为我国支柱产业,在相当长时期内不会改变。在城镇化过程中,房地产投资始终是支撑固定资产投资较快增长的重要因素。在外需疲软、国内消费需求只能平稳增长的态势下,扩大内需、促进增长必定要求扩大固定资产投资,其中房地产开发投资不足的问题亟待解决。而这又要以进一步完善住房制度改革为条件。
 

    目前,应该把完善住房制度改革作为结构调整与深化改革的一项重要任务。改革的基本原则是改变以往时而迷信市场、时而迷信行政手段的思路,既要避免政府越位,也要避免政府缺位。
 

    按照2013年国民经济与社会发展计划的安排,2013年城镇保障性住房将基本建成470万套、新开工630万套,与2012年我国基本建成城镇保障性住房601万套、新开工781万套相比,2013年城镇保障性住房建设的建成数和新开工数分别下降了21.8%和19.3%。这意味着政府大幅度放慢了城镇保障性住房的建设速度。对于为什么做这样一个安排,人们不得而知。从解决人民群众住房问题、抑制房价过快增长以及缩小我国收入差距的角度来看,这样的安排似乎欠妥。实际上,保障性住房特别是公租房的建设速度不应放缓,而是应该加快。
 

 
    国家建设公租房是社会主义市场经济体制的应有之义
 
 
    为了使我国房地产业尽快步入健康发展的轨道,进而支撑我国经济持续、稳定发展,政府正确的选择应该是,对现有保障性住房制度进行调整,即保留廉租房,停建经济适用房和限价房,对原有公租房的功能重新定位(现有公租房的定位与廉租房无本质区别)。在此基础上,加快公租房建设,实施“公租房工程”,大力拓展住房租赁市场,使人们不买房也能实现“居者有其屋”。

    重新定位的公租房与廉租房的根本区别在于,廉租房只向低收入者提供,并不能满足一般消费者的需要。而公租房则可以、也应该进入市场,只是进入的是住房租赁市场。

    发展公租房的基本目的是,促进住房租赁市场的发展,有效平抑和调控房价,使政府能够像平抑粮价那样平抑房价。政府应该像有储备粮那样,手中握有大量住房,并以平价向所有无房户出租。政府拥有国有土地的优势,公租房平价出租是完全可能与可行的。这种做法对房价的平抑和调控作用,显然要远远超过行政手段与法律手段的作用。
 

    公租房的发展目标是使公租房的保有量可以满足起码一半无房者的住房需求,且租期不受限制。
 

    营建公租房的资金来源可以通过发行国债解决。我国政府债务水平在世界上处于低位,远在安全线之下,有扩大国债规模的巨大潜力和可能。
 

    具体做法可以由政府组建新的国有房地产开发经营公司,也可由已有的国有房地产开发公司组建国有住宅租赁公司,进行公租房建设和管理。平价公租房的建设标准应以满足基本生活需要、经济实用为原则,租金以保本微利为原则。具体价位应根据各地居民现有收入水平和抑制房价的需要制定。由此形成的住房租赁市场,将为无房户提供一个稳定的住房渠道。应该认识到,根据我国的国情,由国家建设公租房不仅是现实的需要,更是社会主义市场经济体制的应有之义。
 
 
    培育住房租赁市场是深化市场化改革的措施
 
 
    对现有保障性住房制度进行调整,对公租房重新定位,实施公租房工程,可以说是百利而无一害。
 

    第一,住房问题已成为国内市场消费紧缩的重要原因。大量居民为了购买住房,往往不仅要花掉自己的大部分收入、背上沉重的债务包袱,还要用掉一家几代人的毕生积蓄。如果年轻人可以通过租房市场来解决住房问题,那么必然会释放出大量购买力用于即期消费,这无疑有助于解决消费需求不足问题。
 

    第二,我国面临着因需求不足造成的经济下行压力。而从短期看,目前影响我国需求不足的主要而且可调控的因素就是房地产投资。政府直接投资于住宅建设,可以填补房地产开发商投资下降造成的固定资产投资缺口,促进投资增长。这样做还可以解决一大批上游产业(如钢铁、水泥、平板玻璃等建材行业)的产能利用不足问题,并拉动下游产业(如家具、家用电器及其他家庭用品制造业)的发展,也有助于推动经济增长,减少闲置产能浪费,并增加财政收入。
 

    第三,收入差别过大是我国面临的严重问题,影响到我国的社会稳定和经济的可持续发展。住房问题则是造成目前分配差距过大与分配不公的重要因素。通过政府提供公租房,可以有效地改善收入分配不公的问题。
 

    第四,对城市居民而言,目前住房问题就像当年减轻农民负担那样,已成为广大居民特别是年轻人高度关注的热点问题。因此,从关注民生、为老百姓办实事、提高政府威信、增强民族凝聚力的角度来看,也会收到巨大效果。
 

    第五,从长远看,政府手中拥有大量房产,还可为应对老龄化危机提供稳定的物质基础。住宅作为不动产,无疑是解决养老问题的一项优质资产。目前很多人存在一种糊涂观念,以为增加养老基金账面余额,就可以解决我国未来的养老问题,其实这是一个极大的误解。作为整体的国家,养老问题根本上须通过物质财富的积累来解决。
 

    第六,通过大规模建设公租房和发展住房租赁市场,可以为形成合理的房价奠定基础。房价无非是房租的资本化,没有住宅租赁市场,就无法形成合理的房租水平,合理的房价也就无从谈起。政府拥有大量房产,将大大提高政府对房地产市场的调控能力,世界上不少国家的住房租赁市场都以公租房为主导。实际上,培育住房租赁市场本身也是深化市场化改革的重要措施。政府的带动,无疑将加快一个规范、成熟、多元的住房租赁市场在中国的形成。
 

    第七,劳动力的流动性是市场经济的特点,劳动力的流动性意味着相当多的劳动人口不是去买房住,而是选择租房住。大规模建设公租房和发展住房租赁市场,正是适应了市场经济的这个特点。
 

    第八,公租房的建设宜尽早解决。随着城市化的推进,大量农民工将在城市落户,由此新形成的住房需求不可低估。政府应抓住目前我国建设成本相对较低、经济较为低迷的机会,增加对廉租房和公租房的投入,老账新账一起还。现在不抓紧还,越往后拖,成本会越高,越难以还清。
 

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